不動産登記とは
不動産登記とは、
土地や建物、立木や庭石、石垣などの土地の上に定着している物的財産の権利関係を明らかにする証明書です。
この登記は売主と買主が共同で行うのが原則ですが、こういった各種不動産の登記申請を、司法書士が双方の代理人として行うことができます。
相続
相続登記とは、土地や家、マンションなどの不動産の持ち主が亡くなられた場合に、その方の名義となっているままの不動産の登記名義を、亡くなった方(被相続人)から不動産の権利を相続する方(相続人)へ名義の変更をすることです。財産を引き継ぐ相続人への名義変更をする際に必要な手続きのことを指し、名義人が死亡された場合は、名義変更申請が必要となりますが、法律上の期限は決められておりません。
また相続人には順位があり、第1~第3順位まで、それぞれについて法定相続分が決まっています。第1順位の法定相続人は子ども、第2順位の法定相続人は親、第3順位の法定相続人は兄弟姉妹です。先順位の相続人がいるときには、後順位の人は相続人にはなりません。
そして配偶者は、どの順位の人が相続人になってもその相続人と共に相続をすることになり、常に法定相続人となります。配偶者以外に法定相続人がいない場合には、配偶者のみが法定相続人となります。
そして配偶者は、どの順位の人が相続人になってもその相続人と共に相続をすることになり、常に法定相続人となります。配偶者以外に法定相続人がいない場合には、配偶者のみが法定相続人となります。
贈与
贈与の非課税枠を利用して、不動産を贈与することができる場合があります。
贈与税の相続時精算課税制度や配偶者控除の利用と諸手続きがそれにあたり、親子間の生前贈与をはじめ、親名義の不動産(土地、家、マンションなど)を子どもの名義に変更する場合や、親子共有の不動産を子どもの単独名義に変更する場合、相続を生前に行う生前贈与や、夫婦間の不動産贈与など、様々なケースの贈与による所有権移転の名義変更があり、それら各登記の様々な諸手続きを司法書士が担当いたします。
但し、相続税の課税対象となる人が生前贈与としてこの制度を利用する場合、相続税とトータルでの諸費用を考えるとかえって税金を余計に払うことになる場合もございます。早め早めの準備が必要となる場合もありますので、必ず事前に司法書士はじめ専門家にご確認下さい。
売買
不動産を売買した場合、売買契約を締結すると、売り主には、所有権移転(名義変更)手続きと物件の引き渡しなどの義務が生じます。このときに行う登記が、「売買による所有権移転登記」です。
不動産仲介業者が関与する場合(第三者間での売買)と、親族間や親子間で売買をする場合などがあり、その際に行う抵当権の抹消登記(下項目へのリンク貼PLS)や名義変更の登記、本人確認などの各諸手続きを司法書士が担当いたします。
離婚
離婚をするとき、夫婦の財産は半分ずつに分けるのが基本です。分与した財産が不動産である場合は、この財産分与(夫婦の財産は半分ずつに分けること)による所有権移転登記(名義変更)が必要になります。
この名義変更登記ができるのは、離婚成立(離婚届の提出)の後です。しかし、特に協議離婚の場合には、離婚届を提出してしまった後では相手方に登記手続きへの協力を求めるのが難しい場合もあり、離婚協議書の作成や登記必要書類の準備など、事前に済ませておくべきことが多くあります。離婚届を出してしまう前に、まずは司法書士までご相談ください。
抵当権設定
抵当権設定とは、住宅ローンなどでお借入されたきに、建物と土地に担保権を設定することです。債権者(金融機関等)は、債務者(お客さま等)が住宅ローンの返済が滞り返済が困難であると判断すると、所定の手続きの上で建物と土地を競売にかけることができます。抵当権の設定をすることを、「抵当権設定登記」といいます。
この登記は、各金融機関が指定司法書士へご相談ください。
抵当権抹消
抵当権の抹消登記は、銀行がマンションや建物、土地などに設定している抵当権を外すために必要となります。もし住宅ローンなどの返済ができなくなったとき、銀行がマンションや建物、土地などを差し押さえられるように設定しているのが抵当権です。マンションや建物、土地などの売却のときには、売却代金を使って住宅ローンなどの残額を一括返済するので、抵当権が外せるようになります。また、融資などを完済した際にあらかじめ行っておくと、相続や急な売却になったときに各種トラブルを軽減する備えにもなります。
住所氏名変更
不動産を所有している方が転居や結婚などにより住所や氏名に変更があった場合や住民票を移した場合でも、不動産の登記簿(登記記録)上の住所が自動的に変更されることはありません。そこで登記簿上の住所や氏名を、現在の住所や氏名に変更するために行うのが、登記名義人の住所変更の登記・氏名変更の登記です。住所や氏名に変更があった場合でも、変更登記の申請自体は義務付けられていません。しかし抵当権抹消登記や売買・贈与等による所有権移転登記をする場合には、その前提として、所有権登記名義人の住所や氏名の変更登記が必要になります。
なお、不動産の名義を「親から子」や「夫から妻」など、別の人の名義に変更するために行うのは、「所有権移転の登記」となります。不動産登記の「贈与」項目を、ご参考下さい。
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